ここまで評価が難しい物件は珍しいです – (仮称)神楽坂プロジェクト

ピアース
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(仮称)神楽坂プロジェクト-勝手に評価 7点

 

10段階評価加重評価
立地

6

30%

1.8

生活利便性

7

30%

2.1

築年数

10

15%

1.5

建物の特性

6

15%

0.9

独断による調整

7

10%

0.7

評価

7

東西線の神楽坂駅から徒歩2分。地図で見ると立地はかなり場所は良く見えますが。。。

モリモトの「(仮称)神楽坂プロジェクト」のホームページの現地案内図を見ると、東西線の神楽坂駅から北にほんの少し移動した場所にマンションの所在地が赤くマークされている上、トップページにも「徒歩2分」と書いてあるので、これはかなり素晴らしい場所に物件ができるのではないかと興奮しました。

そこで、改めて Google の Street view で、駅からのルートと現地をチェックしたときの感想は「駅からの道が狭くて、かなり急な坂道!」 というのものでした。確かに地図でみると駅から2分 (1分=80メートルで計算されるので、 160メートル以内であれば2分)の駅近物件なのですが、それはあくまでも「地図上」の話であり、 Street
View で見ると駅からのアプローチは「歩道がなくて狭い道路と、かなり急な下り坂」となっていました。

歩道がなくて道路が狭いと、 車と接触をしてしまう危険があるので、小さなお子さんがいる世帯には理想的とは言えず、 また、急な下り坂があるということは駅に行く時は(当然ですが)、急な上り坂となってしまうので、 高齢者にとっては厳しい立地になってしまうのかなと言えます。

それでも神楽坂を満喫したい人には見逃せない物件

一方、神楽坂はファミリーレストランから名店・料亭まで、非常に多くの飲食店が軒を連ねる街でなので、働き盛り、遊び盛りの方々にとっては理想的な場所だと思います。

その意味で、この物件の立地は万人向けではなく、評価が分かれるところかなと思います。神楽坂の商店街には飲食店以外にも、 スーパーや ATM、 クリニック、 公園が点在しているので、神楽坂の商店街やその周辺で日常生活に必要なものはほとんど揃うと思います。

建物の完成予想図を見る限り、シャープなフォルムをしているのですが、 インナーバルコニーではなく一般的なペランダなので、建物の外側にバルコニーが引っ付いている状況なので凸凹した印象を受けてしまいます。

もっとも、インナーバルコニーにすると、インナーバルコニーの広さの分だけ室内空間が狭くなってしまうので、 住戸内空間の確保のためには止むを得ない選択だったのかもしれません。

物件の感じからすると、ラウンジなどもシンブルになると思われますので、 マンション設備に多くを求めない方にとっては無駄な管理費も発生しませんし、評価できるポイントになると思います。

坂道を考えると、年配の方は車があれば便利だと思うのですが、物件概要を見る限り、駐車場は作られないようなので、やはり住人を選ぶ物件なのだろうと思います。

結局のところ、 価格がいくらになるのかで評価が決まる物件なのかもしれません。

住人を選ぶ物件だと思いますが、結局のところ、 この物件の評価を決めるのは物件価格になるなのかもしれません。神楽坂駅徒歩2分という売り文句ではありますが、狭くて・かなり急な坂道が日常であることを考えると、人によっては平担な駅徒歩 8分のマンションの方が良いかもしれません。また、神楽坂という特別な立地ではありますが、物件が神楽坂の特別さを体現しているとは言えません。こうなってくると、 物件の評価は価格に委ねられるのかなと思います。

私も参考にさせて頂いている「マンションコミュニティ」さんによると、同じく神楽坂駅徒歩2分という当該物件の至近距離にできる、モリモトの「ピアース神楽坂レジデンス」の場合だと下記のような価格になっております。

東向き 37.32㎡の4Fで4,650万円

東向き 40.80㎡の5Fで5,000 万円

南向き 53.86㎡の5Fで6,750 万円

となっております。

個人的にはピアース神楽坂レジデンスの方が、今回紹介している(仮称)神楽坂プロジェクトよりも良い物件(外観が全く違います) だと思いますので、同じ広さの住戸が500 万円程度安ければかなり高く評価ができますが、同じような価格だった場合には逆に評価は低くなるように思います。

ちなみに私が参考にさせて頂いているマンションコミュニティではかなり詳細な住戸価格が公表されていますので、良いなと思う物件があれば参考にしてみてはいかがでしょうか.

 

 

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