売る時だけ調子がいい売主（不動産会社）にご用心！
不動産会社も商売なので、耳障りの良いことをたくさん言います。不動産会社としては「売ってなんぼ」という気持ちが根底にあるので（これが必ずしも悪いとは言えませんが）そのような不動産会社から物件を買った消費者としては、耳障りの良い話に登場しなかった様々な「不都合」と付き合っていかなければならず、結果的に「こんな物件買わなければ良かった。。。」とか「騙された！」と言う気持ちになるのです。
そんな思いをしない為にも、誠意ある不動産会社かどうかを購入前にチェックする方法がありますので、ここにご紹介します。
１．マンションの欠点を聞く
不動産会社で働く知人に聞くと、自分が担当しているマンションの欠点は積極的には伝えたくないところだそうです。
例えば、川が近かったり、低地だったりすると、どうしても水害のリスクがでてきます。しかし、営業担当者からすると、できれば水害リスクには触れたくないようで、その話題にならないように、駅へのフラットアプローチとか、川沿いのおしゃれなカフェやレストランといったプラス面を全面的に推します。
あるいは、物件が都心にあるにも係らず最寄駅から遠かったりすると、「敷地内の緑をアピール」することで、緑が多いから駅から遠くても仕方がないと考えて貰えるように誘導したりするのです。
このような購入者の目線を問題から逸らすことで、マンションの欠点をカバーしようとします。
そこで、「マンションの欠点は何ですか？」という質問をして誠意ある答えが返ってくるのかは非常に重要で、仮に「このマンションは特に大きな欠点がないですね」と言った答えは完全にアウトです。
どんなに立派なマンションでも欠点が無いマンションなどこれまで見かけたことはありませんので、それは不動産会社の誠意の無さか能力の無さと大きく関係しており、どのみち購入者が面倒に直面することになります。
２．修繕積立金の上昇率をチェックする
最近、多くの高級物件で散見されるのが、修繕積立金の値上がり幅が大きいマンションです。
修繕積立金は将来の修繕や改修の為に積み立てていくお金ですが、最初は２万円とかから始まるのに５年目に２倍になり、１０年目にさらに増え、１５年目に数百万円を拠出することになっていたりする計画が見られます。
何故こんなことになるのかと言うと、マンションを売る時に不動産会社は購入者に「毎月これぐらいの費用が掛かりますよ」と説明をしますが、その時に毎月のコストが安く済むように見せられるからです。
具体的には「管理費と修繕積立金を合わせて月に15万円掛かります」と言うと購入者は「え！そんなに！？」と引いてしまいますが、「管理費と修繕積立金を合わせて月に５万円です」と言われれば高級物件なのに思ったほどではないかもと感じるので、不動産会社としてはこのように言いたいのです。
詐欺のように感じるこの商法について不動産会社は、「これはあくまでもプランであり、マンションの管理組合で自由に変更ができます」とか言いますが、マンション購入者の大半がそんなことはせず、不動産会社が当初作った異様な修繕積立金プランにそのまま従っていくものです。つまり自分達が売りやすいように修繕積立金のプランが策定されている場合は注意が必要ですし、大手不動産でもこのようなことを平気でやってきます。
３．マンションの管理や修繕などの外注先を聞く
多くの不動産会社は、自社の子会社である管理会社を持っています。
その結果、新築マンションを買うと自動的にその管理会社を使うことになります。こちらもマンションの管理組合が変えることはできるのですが、最初に選定された管理会社をわざわざ変更する組合は稀で、大半がそのまま使い続けます。ここまでならよくある話なのですが、そこから定期点検、植栽の剪定、傷んだ設備の補修といった作業を売主である不動産会社の子会社に外注していることもあります。
つまり、購入者である住民が払う管理・修繕のお金はできるだけ売主である大手不動産会社のグループ内で吸い上げ、外部に漏らさないように囲っているのです。この仕組みは便利な点もありますが、まぁ、余計な金額を払っている可能性は高いので、この点を正直に話すかどうかは大変重要です。少し調べればわかるこのような話さえ隠すような不動産会社は、他にいくつも隠し事があると予想できますし、マンションが困った時に「それは補償の対象外です」の一点ばりで役立たずなこともありますので、対応を観察する必要があります。
ちなみに、私が住むマンションはグループ会社を使うような時は、グループ外の会社に見積もりを取ってもらっています。
以上、かなり強い調子で書きましたが、誠意ある不動産会社はそれぐらい少ないのです。その証拠に売主の販売後の無責任さに怒り、そのグループにはお金を落としたくないとの理由から独立系の管理会社を選ぶマンションも増えております。
一方で、キチンと真摯な対応をしてくれる不動産会社もありますので、物件を買う前に上記に書いたようなチェックをすることで、自分の資産は自分で守れるようにしてください！
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