再開発が目まぐるしい渋谷に「落ち着き」の環境 – 秀和青山レジデンスの建替えの詳細が判明しました。

青山秀和レジデンス
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(新)青山秀和レジデンス – 勝手に評価 93.5点

評価項目10段階評価加重評価(100点満点)
立地930%27
生活利便性1030%30
築年数1015%15
建物の特性915%13.5
独断による調整810%8
評価93.5

建替え後の秀和青山レジデンスの詳細です。

このサイトでも以前取り上げたとおり、秀和青山レジデンスが建替えをおこなうのですが、どのような建物になるかが公表されておりましたので、ご紹介します。

野村不動産による発表
1.「秀和青山レジデンス」建替事業の経緯について
「秀和青山レジデンス」は、マンション黎明期のヴィンテージマンションとして知られる秀和レジデンスシリーズ第1号物件であり、1964年(昭和39年)に著名な建築家・芦原義信氏の設計により建てられた地上8階建ての分譲マンションです。現在では、築後50年が経ち、建物の老朽化や耐震性の不足などの問題を抱え、2014年頃から建替の検討が開始されました。建物は、設備配管の劣化・漏水、断熱・遮音性の不良など、修繕改修では抜本的な改善が困難なほど、老朽化が進行しており、住民の安全性を確保すべく、早急な解決が望まれておりました。このような状況の中、当社と旭化成不動産レジデンスは、2017年に事業協力者として参画し、「早期建替の実現」に向けて事業推進活動を進めてまいりました。

2.渋谷区初の「マンション建替法に基づく容積率の特例緩和制度」を活用
本制度は、「除却の必要性に係る認定」(耐震性不足の認定)を受けたマンションの建替えで、新しいマンション計画において、公開空地・地域防災・環境貢献などの総合的な配慮がなされ、市街地環境の整備改善に資するものについて特定行政庁が許可した場合に、容積率が緩和される制度です。

「秀和青山レジデンス」は、十分な緑化を施した2つの広場状空地や歩道状空地(幅2.0m)を設け、地域の安全性・快適性を高め、地域の街並み整備に寄与する計画により、本年1月20日に「マンション建替法容積率許可」を取得しました。これにより、都市計画上の容積率 500%から655.40%へ、約155%割り増すことが可能となりました。

とのことです。

建替え前と建替え後の比較

 

項目建替え前建替え後
所在地東京都渋谷区渋谷三丁目3番10
交通東京メトロ「渋谷駅」から徒歩6分

山手線「渋谷駅」南口から徒歩9分

敷地面積1,926.47m
延べ床面積約9,457㎡19037.39㎡
構造・規模鉄筋コンクリート造」

地上8階、地下1階

鉄筋コンクリート造

地上26階、地下2階免震構造

容積率不明655.40%(基準容積率 500%)
竣工年月1963年6月2025年2月
専有面積約42㎡~約174㎡約44㎡~約121㎡

 

タワーマンションになることで、延べ床面積が大幅に増えますが、住戸自体は少し小ぶりになるようです。また、これまではマンションの前がすぐに道路でしたが、敷地南東側交差点には、見通しの良い広場状空地や敷地内に拡幅した歩道状空地を設けて回遊性を向上したり、

敷地北西側の広場状空地には、木や季節の草花に加えて水盤も設置するそうです。

全体的にはかなり高い評価になります。

立地としては、渋谷駅付近は凄まじい勢いで開発がされており、ますます人が多く集まるエリアになると思います。そんな渋谷駅まで徒歩5分~10分の目と鼻の先に、秀和青山レジデンスはあるのですが、このエリアは金王八幡宮や東福寺といった緑が多い施設があることから、渋谷駅の雑踏が想像できないほど落ち着いたエリアとなります。ターミナルステーションの利便性と落ち着いた生活環境が同時に受できる稀有な立地だと思います。

また、かつて渋谷駅付近はスーパーが無かったので、スーパー難民になりやすかったのですが、昨今の開発によりもともとあったライフに加えて、ヒカリエの中の明治屋や九州屋、渋谷駅の成城石井など、利便性も格段に高まりました。

さらに、建物の設備などは公表されておりませんが、タワーマンションということなので、住民がくつろげるラウンジは設置されると思いますが、屋上にプールといった華美な設備は作られないものと考えられます。

前回も書きましたが、やはり唯一気になるのは、WINS に近いという点ですね。ギャンブルに人生をかけている方などが集まる場所なので、ギャンブルに興味がない私としては、この点は若干のマイナス評価になります。

しかしながら、かなり好条件が備わった物件だと思いますので、将来的にタワーマンションの購入を考えている方には是非検討リストに加えてほしいと思います。

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