そもそも物件価格はどのように決まるのか。
マンション販売会社の企画担当に聞くと、物件価格というのは、①土地の仕入代、②建築費用、③販促費用 (人件費とモデルルームなどの広告関連費用)、そして④利益という4つの項目の合算で構成されているとのことです。
もちろん、各社によってもっと細分化されていたり、他の費用項目があるのかもしれませんが、大きくカテゴリー分けをすると確かに上の4つの要素から成り立っているように思います。
各項目を見ると・・・
①の「土地の仕入代金」は、その時々の市場環境に応じて上下はするものの基本的には相場に合わせた価格で売買されます。新築マンションを作るほどの広さの土地を売ろうと思う所有者は専門家の査定をうけて売却代金を提示するのが一般的です。 従って、何か事情 (いわくつきの土地など)が無い限り、不動産会社がポロ儲けをすることは無いものと思われます。
②の「建築費用」も物件のスペックに応じてデザイン料、資材価格、職人さんの人件費などが決まってくるので、 ここでもボロ儲けは難しいです。
③の「販促費用」は広告宣伝をあまりしないという戦略もとれますが、 これはよほど立地や物件ブランドに力がないと難しいです。 実際に番町に作られた大手不動産の物件は場所の訴求力があるので宣伝はいらないと考えて、既存顧客や過去に高額物件の問い合わせをしてきたお客様だけに物件の案内をしましたが、期待していたほどの契約がとれず、結局広告宣伝費をかけて宣伝をして一般のお客様にも開放をすることになってしまいました。 つまり宣伝を削るのはかなりリスクが高い戦略なのです。
④の「利益」は、それぞれの会社の年間収益計画に基づいて、 当該物件からどの程度の収益を確保する必要があるかを計算して、上の①~③に上乗せする形となります。
物件価格は下がるのかと言うと…
このように価格が決まっていることを理解すると、 物件価格を下げる(割引する)ことが難しいことがわかると思います。 実際、 普段の状況において物件価格を大幅に割引いてくれる不動産会社がほとんどいないというのは事実です。
しかーし、新型コロナウィルスによって新築マンションの需要が最低レベルまで下がってしまっている状況を考えると、今なら不動産会社も物件価格の大幅な値下げ交渉にも(よほどスーパーな物件でもない限り)応じてくれるのではないかと考えます。
私がそのように考える理由は.…
①そもそも新型コロナウィルス騒動が無かったとしても、エリアによっては既に供給過剰となっており、不動産需要に勢いがなくっていました。実際、湾岸エリアのタワーマンションなどでは、値段を少し低めに設定しても、かなり多くの住戸が売れ残っているという物件があります。今後さらに、建設中のマンションが順次完成するのですが、これらのマンションを売るためには販売員を新しいマンションに割り当てる必要があります。しかし、今売り出しているマンションに大量の売れ残りがある状況ではリソースを移すことができないので、早く次のマンションの販売活動に移るためにも価格を大幅に下げてでも売り揃いてしまいたいと思うはずです。
②今後の世界経済の先行きが不透明な中で、大きな買い物をすることに抵抗を感じる人も多いと思います。こうなると、マンションの供給過剰状態にさらに拍車がかかってしまうので、価格が暴落する前に不動産会社としては在庫を減らして損失を回避したい、または最小限に抑えたいと考えると思います。
もっとも、どのような市場環境でも安定して人気がある立地というのがあるので、全ての物件に当てはまるというものではありませんが、少なくとも不動産会社としては、在庫を抱えることが大きなリスクであると考えているはずなので、必ず物件価格が下げられるかを聞いてみてください。
こちらから聞かなければ、 営業担当者が自ら「少し割引しますよ!」とは絶対に言ってきませんし、割引を断斬られたら、別の物件を考えるか、それでも良い物件だと思えるのであれば、それは本当にお気に入りの物件になると思いますので、そのまま購入をすれば良いと思います。
このように、新型コロナウィルス終息後は新築マンションを買おうと思っている人にとってはかなり大きなチャンスだと思いますので、 是非今のうちに情報を集めて、外出ができるようになったらすぐに担当者と話をしてみてください。
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