都心の不動産価格はいつまで現在の高水準を維持するのか。ちょっと考えてみます。

不動産市況
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不動産価格の動向について消費者目線で考える

不動産価格の動向については、様々な専門家が最新の情報をもとに分析し、予想をしているので、私のような一般人がたてる予想など取るに足りない話なのですが、消費者目線で少し考えてみたいと思います。

私はこれまでに自分が住む為のマンションを3回買ったことがあります。

最初に買ったのが 2010年、2回目が2014年、直近が 2018年です。 (振り返るとワールドカップにあわせてマンションを買っていることになりますね!)

2010年に買った時は初めてのマンション購入だったので、それまでの人生において最大のローンを背負ったので、感覚的には物凄く高いものを買ったという実感しかありませんでしたが、2013年~2014 年に2件目の物件を見て回ったときに、 いかに 2010年当時のマンション市場が落ち着いていたかを痛感しました。

同じような立地·広さで探していたのですが、わずか3年~4年の間にプラス 10%~15%ぐらい値上がりしていたのです。運の良いことに新築未入居の物件を探し当てることができたので、立地·広さともに満足のいく物件を買うことができたのですが、物件を見学すればするほど、物件価格の上昇を感じました。

そして子供の学校の都合により、さらに都心部に引っ越す必要が出てきたので、2017年頃から3件目の物件を探し始めました。この頃になると、現在とほぼ同じ水準になっており、2014年の頃と比べると、物権価格は20%ぐらい高くなっていました。 つまり、5000万円の物件が 6,000 万円になっており、10,000 万円の物件が 12,000 万円になっていたのです。立地、広さ、物件スペックにもよるので、上昇率にはバラツキはあるものの、私が見た物件の価格はそれぐらい変わっていました。

現在住んでいる物件に引っ越してから1年も経っていないので、さすがにすぐに引っ越しをしようとは思っていません。しかし、これまで10年ぐらいずっと都心不動産をチェックしてきたので、不動産業界の人間でも無いのに、新しい物件の情報をチェックするのが習慣となってしまっております。

都心物件が減っているように思う

そして、その感覚から言うと・・・

① 都心の好立地に新しい物件が出なくなってきた代わりに、埼玉·千葉の物件が増えたよう に思う。
マンションの用地は、ビジネスホテルなどの商業用地と被ることが多いので、用地取得にお金がかかり過ぎると、それがそのまま物件価格に反映されてしまうので、一部のデベロッパーでは「高すぎて売れない」という現象が起き始めているそうです。そこで、 埼玉県や千葉県で東京へのアクセスが良い立地に物件を多く作ることで売上を積んでいるとのことです。

湾岸エリアの物件の価格が落ち着いてきている。


② 湾岸エリアでは未だにタワーマンションが発表されているが、 供給過剰を自覚してか、リ ーズナブルな価格の物件が増えている。

ここ半年ぐらい、 湾岸エリアのタワーマンションに関する紹介メールや週末のモデルルーム予約案内メールが「どれがどれだかわからないぐらい」送られてきます。そして、その多くがこれまでの「豪華設備推し」ではなく、「価格推し」になってきているのです。なんとなく、「少しでも早く捌いてしまいたい!」というモデルルーム担当者の必死さが伝わってきます。

都心で希少だからといって割高すぎると売れ残る。

③都心の好立地だからと言って、物権価格を高く設定しすぎると売れ残る。
以前にこのブログにも記載をしましたが、市場の高騰ぶりに便乗し、「今なら、これぐらい高くても売れるだろう」と割高な価格を設定した物件が売れ残っています。一年ぐらい前までは、このような物件も飛ぶように売れたようですが、状況は変わってきているようです。

上記の見解は統計的な事実に基づいた話ではなく、 私の感じたことと、 担当者から聞いた話をブレンドした感想なのですが、そこまで現実から外れたものではないと思います。

物件価格は曲がり角に来ていると思う。

そう考えると、都心の不動産価格は曲がり角に来ているのではないでしょうか。

都心の好立地に建てられる物件は、 供給数が少ないので価格が大きく低下する可能性は少ないと思われますが、湾岸エリアなどのようにマンションが多く建てられている場所においては、購入価格によってはかなり大幅に価格が下がってしまう可能性もあると思います。

私の感じていること、聞いた話からの予測なので断定はできませんが、判断の糧にして頂ければ幸いです。

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