都心なのに「陸の孤島」のような環境にあるマンション。
車で都心をウロウロしていると、マンション好きな私は自然とマンションに目が行きます。その中でも最近気になるのが都心にある「陸の孤島型」のマンションです。
私が思うところの「陸の孤島型」のマンションとは、都心であるにも関わらず、駅が遠く（10分以上かかる）、スーパーや飲食店が遠く、人通りが少ない場所に位置するマンションを指します。
「移動は全て車」で「ひたすらに静けさを求める」という方であれば、好ましいのでしょうが、通勤・通学を電車でする方や人気（ひとけ）がないと寂しくなってしまう方にはあまりお勧めできません。
そして「陸の孤島型」のマンションの最大の難点は、需要が高くないにも関わらず、物件価格が高いという点です。
「駅から遠い」といった条件があまり良くない物件は、一般的に価格が抑えられているものですが、「陸の孤島型」マンションは「都心」なので土地の仕入れコストが高く、競合物件との兼ね合いから物件のスペックを下げることができないので、結果として需要に見合わない高額物件ができあがることになります。
私が個人的に思っている陸の孤島型マンションは下記の２つです。
私自身これらのマンションに住んだことがあるわけではないので、実際の住みやすさは分かりませんが、買うならこの価格かなと思う希望価格と実際の販売価格の差が大きい物件であると言えます。
１）ザ・パークハウス麻布外苑西通り
最寄駅の乃木坂駅まで９分、表参道まで12分。いづれも上り坂で周辺には青山墓地がある。緑が多いという点と落ち着いているという点を求める方にはメリットは大きいのだと思いますが、道路を挟んで向かい側が青山墓地で夜はかなり寂しい環境であることを考えると、あまり食指は動かないですね。
価格としては・・・
- 東向き・2階・82㎡・3ＬＤＫで、1億4000万円
- 東向き・4階・85㎡・3ＬＤＫで、1億5600万円
となっておりますが、私の感覚からすると、3000万円ぐらい高いように思います。
２）ガーデンヒルズ四ツ谷迎賓の森
こちらは2016年に完成も、四ツ谷駅から10分、信濃町から9分という微妙な立地。赤坂御所と明治記念館に隣接と言うと響きは良いのですが、どちらも日常生活には無関係な施設ですね。とはいえ、やはりマンション名に「森」とついているだけのことはあり、都心であるということを忘れてしまうような自然に恵まれた環境を堪能できます。また、フィットネスルームと中庭があるので、この点もプラスだと思います。
この物件は既に中古物件となっておりますが、当初の価格設定のまずさが祟って、中古で出ている物件の価格も「これで売れたら、営業の腕が凄まじい」としか思えないような価格で売り出しが行われています。
- 北東向き・5階・77.67㎡・3ＬＤＫで、1億3000万円（オーナーチェンジ物件）
- 南東き・テラスバルコニー付の5階・82.5㎡・2ＳＬＤＫで、1億7450万円
私の感覚からすると、前者77.67㎡の物件が1億円程度で、仮にオーナーチェンジ物件で無かったなら1億2000万円ぐらいだと思いますし、後者の82.5㎡の物件は高くても1億4000万円ぐらいが妥当かなと思います。
売主さんは購入時に高くつかまされてしまっているので、少しでも高く売りたいと思うかと思いますが、現在の設定だと現実からの乖離が大きいので、そもそも照会をしてくるお客さんが極めて少ないと思います。
私は陸の孤島物件についてはあまり評価が高くないので、厳しい採点になってしまいますが、都心なのに緑に囲まれた静かな立地が好きという人には良い条件なのかもしれません。
ただ・・・それでもやっぱり高いと思う。。。
最近、新しく発表される物件の価格で「うわぁ～高すぎるでしょ～」と思うものが減ってきている現実を考えると、もうちょっと下げた方が流動性が生まれると思うのだけどなぁ。
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